목동 재건축 분담금 조합 설립 후 변동 사례

조합 설립 후 사업계획 변경에 따라 분담금이 추가로 늘거나 줄 수 있습니다. 목동11단지 재건축 정비구역 지정 사례에서는 추정비례율 100.29%가 산출되면서 기준 평형 소유자가 다른 평형을 신청할 때 환급이나 추가 부담이 구체적으로 드러났습니다. 목동신시가지 재건축 단지에서는 용적률 상향이나 공사비 변동이 분담금 규모를 좌우하는 만큼, 조합 설립 단계에서부터 사업성 변화를 꾸준히 살펴야 합니다.

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핵심 요약

목동 재건축 분담금은 조합 설립 이후 사업계획 변경에 따라 추가로 늘거나 줄 수 있습니다. 목동신시가지 재건축 단지 사례를 통해 추정비례율과 분담금 변동 가능성을 정리했습니다.

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목동 재건축 조합 설립 후 분담금 추정액은 어떻게 변동될 수 있나요?

조합 설립 후 사업계획 변경에 따라 분담금이 추가로 늘거나 줄 수 있습니다. 정비구역 지정 이후 추정비례율과 총수입·지출을 다시 산출하면서 실제 분담금 규모가 달라지기 때문입니다.

정비구역 지정 후 산출 과정

목동11단지 재건축에서는 구역면적 12만8,668.4㎡에 용적률 300%를 적용해 최고 41층, 2,679가구를 계획했습니다. 이 단계에서 추정비례율은 100.29%로 나왔고, 총 수입은 4조3,787억2,425만원, 총 지출은 1조8,249억9,651만원, 종전자산가액은 2조6,461억8,400만원으로 계산됐습니다.

평형 신청에 따른 분담금 사례

기준 51.48㎡ 소유자가 59.99㎡를 신청하면 약 1억6,947만원을 환급받고, 84.99㎡를 신청하면 약 2억2,262만원의 추가분담금이 발생합니다. 사업 진행 중 용적률 조정이나 공사비 변동이 생기면 이 수치가 다시 조정될 수 있습니다.

목동11단지에서 기준 평형 소유자가 다른 평형을 신청할 경우 분담금은 얼마인가요?

목동11단지에서는 51.48㎡ 기준 평형 소유자가 다른 평형을 신청할 때 추정비례율에 따라 환급이나 추가분담금이 정확히 산정됩니다. 추정비례율 100.29%를 적용한 결과가 고시되어 있어 평형 변경 시 금액 변동을 미리 확인할 수 있어요.

59.99㎡를 신청하는 경우

환급 예상액 약 1억 6,947만원
총수입과 종전자산 평가액 차이로 산출

84.99㎡를 신청하는 경우

추가분담금 약 2억 2,262만원
분양면적 증가에 따른 지출 초과분 반영

기준 평형 소유자가 상위 평형을 선택하면 추가분담금이 발생하고, 하위 평형을 선택하면 환급이 이뤄집니다.

목동1단지 재건축 사업성 분석에서 비례율과 분담금 규모는 어떻게 산출되나요?

목동1단지 재건축에서는 용적률 상향을 전제로 총수입과 총지출을 계산한 뒤 비례율 1.57을 도출하고, 이를 바탕으로 조합원 분담금 규모를 정합니다.

목동 재건축 분담금 변동 사례를 보여주는 재건축 현장

용적률 상향 반영

기존 2종 일반주거지역을 3종으로 상향한다고 보고 연면적을 138,227–148,101평 수준까지 확대했습니다. 임대주택 12%와 상가 5천평을 제외한 일반분양 면적은 58,683평로 잡았습니다.

공사비와 총비용 산정

평균 공사비를 1,000만원으로 설정하고 부대복리시설까지 포함해 총 공사비 20,734억원을 산출했습니다. 철거비·현금청산·조합운영비 등을 더해 총 비용은 26,734억원입니다.

종전자산 평가와 비례율

35평 시세 23.7억원을 참고해 감정평가액을 평당 5천만원으로 적용, 종전자산평가액 30,360억원을 산정했습니다. 총 수익 74,587억원에서 총 비용을 뺀 뒤 종전자산평가액으로 나누면 비례율 1.57이 나옵니다.

종전자산평가액 15억원 기준으로 권리가액 23억 5,500만원이 산출되며, 조합원 분양가 18억원을 적용하면 5억 5,500만원을 환급받을 수 있습니다.

목동 다른 단지 정비계획 변경 사례에서 분담금 영향은 무엇인가요?

목동14단지와 4단지처럼 정비계획이 변경되면 추정분담금 산정 기준이 조정되는 경우가 있습니다.

14단지 변경 과정

2023년 3월 신속통합기획으로 방향을 잡은 뒤 4월 자문사업을 접수했고, 이후 두 차례 협의를 거쳐 8월 정비계획을 확정했습니다. 이 과정에서 용적률과 사업비 추정이 달라지면서 분담금 계산의 기초가 바뀌었습니다.

4단지 재공람 영향

목동4단지 재건축 정비계획 재공람에서는 이주비 무이자 지원 같은 조건이 검토됐습니다. 계획이 수정되면 총사업비와 수입 항목이 달라져 조합원 부담액이 변동될 수 있습니다.

정비계획 변경은 용적률 조정이나 사업비 재산정을 통해 분담금 규모를 직접 움직입니다.

자주 묻는 질문

목동11단지에서 51.48㎡ 소유자가 84.99㎡를 신청하면 추가분담금이 얼마나 발생하나요?

목동11단지에서 51.48㎡를 가진 조합원이 84.99㎡를 신청하면 약 2억2,262만원의 추가분담금이 발생합니다. 정비구역 지정 고시에서 추정비례율 100.29%를 적용해 총수입과 총지출을 산정한 결과, 기준 평형보다 큰 평형을 선택할 때 추가 부담이 생기는 구조입니다. 실제 분양 신청 시 조합에서 최종 금액을 다시 확정하니 참고로 보시면 됩니다.

목동1단지 재건축에서 비례율 1.57이 나온 근거는 무엇인가요?

목동1단지에서는 용적률 상향을 280%로 가정하고 총수익 74,587억원에서 총비용 26,734억원을 뺀 뒤 종전자산평가액 30,360억원으로 나눠 비례율 1.57이 산출됐습니다. 용적률이 낮고 대지지분이 넓은 단지 특성이 반영된 결과로, 일반분양 수익이 크게 늘어나면서 높은 비례율이 나온 것입니다. 용적률이 최종 확정되기 전까지는 변동 가능성이 있으니 유의하세요.

목동 재건축 정비계획 변경 시 추정분담금은 어떻게 재산정되나요?

정비계획이 변경되면 총수입·총지출 산출액과 추정비례율을 새로 계산해 분담금을 다시 정합니다. 목동11단지처럼 구역 지정 고시 이후 용적률이나 가구 수가 조정되면 종전자산 평가와 사업비가 달라지면서 환급액이나 추가분담금 규모가 바뀌는 경우가 많습니다. 변경된 계획이 고시된 후에 조합에서 재산정된 금액을 다시 안내하니, 최신 고시문을 확인하는 것이 정확합니다.